关键词：黄金签证、葡萄牙基金移民、西班牙购房移民、希腊黄金签证、欧洲投资居留、欧盟永居
随着欧盟各国陆续调整移民政策，2023–2025年成为黄金签证制度剧烈变化的时期。葡萄牙正式关闭房产投资通道，希腊抬高购房门槛，西班牙则维持原有制度。本文基于当前有效法律法规，对葡萄牙、西班牙和希腊三国黄金签证计划进行专业对比分析，协助高净值客户做出明智决策。
项目概览
| 项目内容 | 葡萄牙 | 西班牙 | 希腊 |
|---|
| 当前有效黄金签证路径 | 基金投资
文化/科研捐赠
创业 | 房产投资（€50万） | 房产投资（€25万/€50万） |
| 房产投资可否申请 | 已废除（自2023年10月起） | 可行 | 可行 |
| 最低投资额 | €50万（基金） | €50万（房产） | €25万（部分区域）/ €50万（核心区域） |
| 居住要求 | 每年7天 | 无 | 无 |
| 永居申请时限 | 5年 | 5年（需证明实际居住） | 5年（无居住要求） |
| 入籍条件 | 5年 + A2葡语 + 实际居住 | 通常10年 + 常住 + 西语 | 通常7年 + 常住 + 希腊语 |
政策解析
葡萄牙黄金签证（已终止房产路径，主推基金）
葡萄牙议会于2023年通过《更多住房法案》，自2023年10月起取消房地产作为黄金签证投资选项。目前主要投资路径为：
- 合规私募股权基金（Venture Capital Funds）：投资不少于50万欧元，基金必须在葡萄牙证券市场委员会（CMVM）注册；
- 文化/科研捐赠：25万或50万欧元，无收益回报；
- 创造就业企业投资：至少创造10个本地岗位。
黄金签证持有人每年居住要求仅为7天，连续五年后可申请永久居留或入籍（需通过A2级葡语考试）。
注意：2024年起，葡萄牙已取消“非惯常税务居民身份”（NHR）的所得税优惠政策。
西班牙黄金签证（房产途径持续有效）
西班牙黄金签证仍接受房产投资：
- 最低投资额为50万欧元，可投资住宅、商业、工业物业；
- 可多套房产组合达标；
- 可出租获取收益；
- 投资后约3个月可获得首张居留卡（初始有效期为2年，后可续期）；
- 无居住要求，可远程管理房产和身份；
- 10年后可申请入籍（需居住+西语+文化知识测试）。
目前，马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚等城市仍是主要房产投资热点区域。
🇬🇷 希腊黄金签证（低门槛优势仍存，但区域门槛已区分）
2023年，希腊对黄金签证房产投资门槛进行调整：
- 雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等核心地区：最低投资额为50万欧元；
- 其余区域：维持25万欧元门槛；
- 可购买多套房产组合达标，但必须在同一地块；
- 无居住要求；
- 可永久持有居留卡，但申请入籍需居住7年，并通过希腊语及文化考试。
注意：希腊经济稳定性和政策稳定性仍需观察，建议谨慎选择房产项目及中介渠道。
法律依据参考（节选）
- 葡萄牙第23/2007号法律（最新修订版，2023年）；
- 西班牙第14/2013号法令；
- 希腊第4251/2014号移民法，及2023年第5007/2023修正案；
- 欧盟居留与国籍规定框架（适用长期居民指令2003/109/EC）。
建议
| 客户目标 | 建议选择 |
|---|
| 不希望购买房产、偏好金融产品 | 葡萄牙基金移民 |
| 偏好稳定房产收益，低持有风险 | 西班牙房产投资 |
| 预算有限，追求最低投资门槛 | 希腊非核心区域购房 |
| 计划未来子女教育、医疗福利 | 葡萄牙或西班牙（教育体系优质） |
| 计划最终入籍成为欧盟公民 | 葡萄牙（最快5年）或希腊（7年） |
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- 基金及房产项目尽职调查；
- 与当地移民律师、基金管理人合作全程协助；
- 客户身份结构与税务影响规划；
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