发布日期：2026年1月 |
作者：大为律师 (David Wang)
曾几何时，希腊是欧洲移民市场上的一股清流：“25万欧元，雅典海景房随便挑，全家拿绿卡”。
然而，进入 2026 年，这股清流已演变为一场复杂的博弈。随着希腊政府为了抑制房价过热，正式实施了严厉的“分区涨价”新政，希腊黄金签证（Greece Golden Visa）的申请逻辑已经发生了根本性的改变。
作为大为律师事务所的创始人，我必须诚实地告诉您：闭眼买房就能拿身份的时代结束了。 但好消息是，法律依然留有一扇“25万欧元的特殊窗口”。今天，我将结合最新的法案细节，为您拆解如何在 2026 年安全地拿到这张欧洲绿卡。
一、2026 新政详解：看懂“三轨制”投资门槛
现在的希腊购房移民，不再是全国统一价，而是根据地理位置和房产类型划分为三个等级：
| 投资门槛 | 适用区域/条件 | 硬性要求 |
|---|
| Tier 1: €800,000 | 热门核心区：阿提卡大区 (含雅典全境、比雷埃夫斯港)、塞萨洛尼基、米克诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过3100人的岛屿。 | 必须购买单一房产，且面积不得低于 120 平方米。 |
| Tier 2: €400,000 | 全国其他地区：即非上述热门区域的希腊全境。 | 同样要求单一房产，面积不得低于 120 平方米。 |
| Tier 3: €250,000 | 特殊类型房产 (全国不限购)：
1. 商改住项目 (工商业房产改建为住宅)
2. 保护建筑修复 (Listed Buildings) | 无面积限制，不限区域（哪怕在雅典市中心也可以）。但必须在递交移民申请前完成性质变更。 |
二、唯一的“捡漏”机会：商改住 (Commercial-to-Residential)
看懂了上面的表格，您会发现：“商改住”是目前唯一能以 25 万欧元低价，购入雅典核心区房产并拿身份的途径。
这类项目通常是开发商收购旧的办公楼或工厂，将其翻新改建为现代化公寓。但这其中的法律风险极高：
- 改建许可风险： 必须确认开发商已获得合法的“变更使用用途许可 (Change of Use Permit)”。
- 完工风险： 法律规定，房产必须在提交移民申请前完成“转性”。如果开发商烂尾，您的移民申请也会泡汤。
大为律师建议： 选择“商改住”项目时，务必聘请专业律师进行尽职调查，确保开发商资金链健康且施工许可合规。不要只看效果图！
三、致命红线：新政下的 Airbnb 短租禁令
这是 2026 年新政中最容易被忽视的“坑”。
为了缓解希腊当地人的租房压力，新法案明确规定：通过“商改住” (25万欧) 途径购买的房产，严禁用于短期租赁 (Short-term Lease / Airbnb)。
- 允许： 长期租赁（签正式租约）。
- 禁止： 在 Airbnb、Booking 等平台做日租房。
- 禁止： 将房产注册为公司总部或分公司地址。
后果： 如果违规，不仅面临高达 €50,000 欧元的罚款，还可能直接导致居留许可被吊销。
四、希腊绿卡核心价值：为什么它仍是“性价比之王”？
尽管门槛提高、限制增加，但希腊黄金签证在欧洲移民市场（对比葡萄牙、西班牙）依然具有不可替代的优势：
1. 真正的“一步到位”
直接获批 5 年永居卡（粉卡），不需要像葡萄牙那样先拿临时居留再转永居。
2. 零居住要求 (No Residency)
一天都不用住。拿到卡后，您可以完全在国内生活，身份永久有效（需每5年续签）。
3. 造福三代
一张申请，惠及三代人：主申 + 配偶 + 21岁以下子女 + 双方父母。这是目前唯一能直接带父母移民的欧洲项目。
五、2026 最新费用清单 (含税费)
根据最新税法，除房款外，您还需要预留约为房款 6% – 10% 的杂费。以下清单以购买 25 万欧“商改住”房产为例：
- 1. 房产投资款: €250,000 (商改住项目)
- 2. 房产交易税 (Transfer Tax): 房价的 3.09% (约 €7,725)
- 3. 购房律师费: 房价的 1.2% + 增值税 (约 €3,720)
- 4. 房产公证费: 房价的 1.2% – 1.5% (约 €3,500)
- 5. 土地注册费: 房价的 0.6% – 0.8% (约 €1,800)
- 6. 移民申请律师费: 约 €2,000 – €3,000 /户 (视人数而定)
- 7. 移民局申请费: 主申 €2,000，成年附属申请人 €150/人，未成年人免费。
- 8. 医疗保险费: 约 €180 – €250 /人/年
* 总成本预估：除了 €250,000 房款，需额外准备约 €25,000 – €30,000 的税费和律师费。
Wang Law PLLC (大为律师事务所)
Tel: +1 312-888-7888 | Email: info@wanglaw.com
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(免责声明：本文内容基于2026年最新希腊移民法案整理，不构成正式法律建议。房产投资有风险，入市需谨慎。)