发布日期：2026年1月 |
作者：大为律师 (David Wang)
如果说葡萄牙是通往欧盟的“捷径”，那么西班牙 (Spain) 则是欧洲生活方式的“天花板”。作为欧洲第四大经济体，西班牙拥有顶级的国际学校、世界一流的医疗体系以及令人艳羡的地中海气候。
然而，进入 2026 年，西班牙黄金签证（Golden Visa）正面临自 2013 年颁布以来最大的生存危机。“取消 50 万欧元购房移民” 的提案已多次被提上议程，旨在缓解当地住房压力。
在大为律师事务所，我们认为：2026 年极有可能是西班牙购房移民的“绝唱”。 今天，我将为您深度剖析在政策变局下，如何安全抢搭末班车，或者布局更适合您的替代方案。
一、政策预警：50 万欧购房通道的“倒计时”
目前的西班牙黄金签证法案允许申请人通过购买 €500,000 欧元 的房产（一套或多套，商铺或住宅均可）获得居留权。
⚠️ 2026 政策风险提示：
西班牙左翼政府认为购房移民推高了房价。一旦废除法案通过，这扇门将永久关闭。目前政策虽暂未正式落地，但窗口期正在快速收窄。 如果您有意向，现在必须进入“锁定房源、完成过户”的快车道。
如果购房通道关闭，剩下的“富豪通道”门槛极高：
- 银行存款： 在西班牙银行存款 €1,000,000 (100万欧元)。
- 购买股票： 购买西班牙公司股票 €1,000,000。
- 购买国债： 购买西班牙国债 €2,000,000。
二、黄金签证核心价值：为什么它是富豪首选？
相比于非盈利签证，黄金签证（Golden Visa）是西班牙唯一真正意义上的“轻移民”产品：
| 优势维度 | 详细说明 |
|---|
| 无移民监 | 这是最大的优势。您一天都不用在西班牙居住（仅需登陆换卡）。完美实现“移民不移居”，国内生意不受影响。 |
| 全家工作权 | 主申请人及配偶均可在西班牙合法工作或经商。（非盈利签证严禁工作）。 |
| 三代移民 | 一人申请，配偶、18岁以下子女（或18岁以上经济依附）、主申父母均可随行。 |
| 畅行申根 | 免签畅游 29 个申根国家，孩子可去其他欧洲国家交换学习。 |
三、替代方案对比：预算不够 50 万欧怎么办？
如果 50 万欧预算过高，或者赶不上购房末班车，西班牙还有两条低成本路径，但都有明显的“硬伤”：
方案 A：非盈利居留 (Non-Lucrative Visa)
适合人群： 退休养老、陪读家长。
- 资金要求： 存款约 €60,000 左右，证明有被动收入。
- 硬伤 1： 严禁在西班牙工作（不能抢本地人饭碗）。
- 硬伤 2： 严格移民监。每年必须住满 183 天，否则无法续签，且自动成为西班牙税务居民（全球征税）。
方案 B：数字游民签证 (Digital Nomad Visa)
适合人群： 程序员、远程工作者。
- 要求： 证明可远程为西班牙以外的公司工作，月入约 €2,500+。
- 优势： 审批快，可转永居。
- 硬伤： 对工作性质审核极严，且同样涉及税务居民身份判定。
四、费用清单：西班牙购房的“隐形成本”
不同于希腊，西班牙的房产交易税费较高。根据 2026 年标准，除 50 万欧元房款外，您还需准备约 11% – 13% 的额外资金。
🇪🇸 以购买 €500,000 二手房为例：
- 1. 房产投资款: €500,000 (必须是自有资金，不能贷款)
- 2. 房产交易税 (ITP): 房价的 6% – 10% (视大区而定，马德里 6%，巴塞罗那 10%)
- 3. 增值税 (IVA): 若买新房，则付 10% IVA，而非 ITP。
- 4. 印花税 (AJD): 房价的 1% – 1.5%
- 5. 律师及公证费: 约 1% + 增值税
- 6. 移民服务及申请费: 约 €30,000 – €40,000 /户 (大为律所标准，含NIE申请、银行开户、过户陪同)
- 7. 医疗保险费: 约 €400 – €800 /人/年 (必须购买全险)
* 资金准备建议：总预算建议在 €570,000 左右。
五、大为律师的合规建议
西班牙法律体系复杂，且各自治区（如马德里与加泰罗尼亚）的税法差异巨大。
在决定投资前，我有三个忠告：
- NIE 号码先行： 外国人在西班牙进行任何经济活动（包括买房），必须先申请 NIE (外国人身份号)。
- 注意财富税 (Wealth Tax)： 西班牙是欧洲少数征收净财富税的国家。但在马德里和安达卢西亚大区，该税种目前有高额减免。选对城市，每年能省下数万欧元税款。
- 产权尽调： 确保房产没有隐形债务或租约纠纷。西班牙保护租客，如果您买了一套“带租约”的房子，可能几年都收不回房子。
Wang Law PLLC (大为律师事务所)
Tel: +1 312-888-7888 | Email: info@wanglaw.com
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(免责声明：本文内容基于2026年最新西班牙移民政策整理，不构成正式法律建议。房产政策变动频繁，请以官方最新公告为准。)